Cedice Escribe

Desentrañando el mercado financiero hipotecario. Una visión liberal. (Parte 1). Carlos Goedder
Diario 2001, 03 de noviembre de 2008

DESENTRAÑANDO EL MERCADO FINANCIERO HIPOTECARIO.
Una visión liberal (Parte 1)
Por: Carlos Goedder

“La crisis también nos ha recordado algunas lecciones de la burbuja tecnológica, la experiencia japonesa en los 1990s y la Gran Depresión: el crecimiento liderado por el sector financiero es problemático. La riqueza y la expansión de ingreso provenientes de la relajación del crédito fueron concentrados altamente en las manos de unos pocos afortunados. Se ha demostrado que los beneficios son temporales. En retrospectiva, el hecho que 40% de los beneficios corporativos [de EE.UU.] en 2006 fueron al sector financiero y el resultado relacionado – la duplicación de la proporción de ingreso que va al 1% más rico de la población- deberían haber sido signos de que algo andaba mal”.
Lawrence Summers “The pendulum swings towards regulation”
(FT, 26/10/2008).

A Alonso Domínguez Torres, por su brillante gestión en Liderazgo y Visión

Continúo pintando algunos trazos respecto al funcionamiento del mercado hipotecario en EE.UU. Las fallas en tal dinámica financiera están en el epicentro de la crisis actual. He de insistir que el derrumbe actual dista de llevarse consigo al capitalismo liberal. Lo que sí demandará es construir una propuesta liberal con mejor sustento respecto a cómo funciona el riesgo financiero. Sin comprender tal dimensión, cualquier construcción favorable a la libertad en economía y política tendrá pies de barro. Peor aún le irá a una intervención gubernamental que también adolezca de ignorancia respecto a cómo funcionan las finanzas.
La crisis actual probablemente quedará estigmatizada como “crash” del mercado “subprime”. En realidad, involucra la operativa en todos los mercados financieros que se configuraron a partir del crédito hipotecario. Paradójicamente, el propio gobierno estadounidense propició que se expandiese el mercado de hipotecas ajeno a los estándares establecidos por las agencias que tenían apoyo gubernamental, las llamadas “Government Sponsored Enterprises” o GSEs: Fannie Mae y Freddie Mac.
Estas agencias eran responsables por estimular la existencia de un mercado secundario para las hipotecas originadas por los bancos, con la intención de estimular el crédito a las familias para comprar vivienda. El problema es que, en la realización de esta función, especialmente a partir de la década de 1980, las agencias adquirieron deudas importantes, emitiendo bonos garantizados con las hipotecas que compraban a los bancos. Tales hipotecas tenían que cumplir con una serie de estándares respecto a valor de las garantías y documentación que los bancos debían aportar. Preocupados ante el creciente endeudamiento de las agencias, el cual estaba respaldado indirectamente por el gobierno, se estimuló que los bancos trabajasen con sus propios requerimientos en un sistema hipotecario estrictamente privado y más laxo. En él se encuadraron nuevas categorías de hipotecas como las Alt-A (para préstamos por encima de 417.000 USD), las Jumbo (con documentación relajada) y las Subprime. Estas últimas incluyeron a ciudadanos con baja calidad crediticia.
Entender mejor este mercado es indispensable para tener una visión más equilibrada de la crisis. Antes conviene dejar un matiz claro para los que proponen que el capitalismo liderado por el gobierno es la solución: fueron las propias agencias gubernamentales las que estimularon el surgimiento del mercado subprime y fueron ellas mismas las que impulsaron la tendencia a transformar los créditos hipotecarios en bonos negociables (“titulización”).
Deteniéndose un poco en este asunto, hay que considerar que el propio sistema estadounidense de crédito hipotecario con apoyo oficial casi llegó a la quiebra. Tuvo que estatizarse totalmente el 7 de septiembre de 2008. Esto significa que la propia estructura oficialmente respaldada de las GSEs se endeudó excesivamente – la deuda alcanza a 1,5 billones de USD (en inglés, 1,5 trillion USD, casi 12% del PIB de EUA) - además de catalizar un sistema privado mal reglamentado. Y otro mérito es que las propias empresas creadas oficialmente para facilitar acceso a la vivienda en EE.UU. impulsaron los instrumentos que han llevado a la crisis actual: las Mortgage Backed Securities (MBS).
Acudiendo directamente al sitio web de Fannie Mae, se tiene una presentación sobre cómo opera la empresa . Se recuerda que fue creada en 1938 y “semiprivatizada” en 1968, contando con el apoyo oficial implícito que terminó por materializarse en 2008. La agencia explica cómo funciona la operativa en el mercado hipotecario secundario: se originan hipotecas y los bancos pueden proceder a venderlas en lugar de retenerlas en balance, interviniendo Fannie Mae en la dinámica de este mercado. El objetivo es que, tras otorgar una hipoteca, un banco pueda, en lugar de quedarse con ella 30 años, venderla, convertirla en efectivo y volver a otorgar créditos hipotecarios. Los compradores –inversionistas- en el mercado secundario “incluyen a las propias Government Sponsored Enterprises como Fannie Mae, gestores de fondos, bancos centrales extranjeros, bancos comerciales, fondos de pensiones, compañías de seguros y otras instituciones financieras” .
Al abordar el asunto de las MBS, el documento señala:
“Fannie Mae comenzó a vender Mortgage-Backed Securities (MBS) en 1981. Fannie Mae ha sido la mayor agencia emisora de MBS desde 1990 y actualmente tiene el mayor monto de MBS en vigor correspondiente a cualquier agencia emisora (…)
Fannie Mae crea MBS tomando bloques (pools) de préstamos hipotecarios con características similares (por ejemplo, 30 años ó 15 años de plazo; tasa de interés fija o ajustable) de los prestamistas hipotecarios y creando un instrumento negociable que es elegible como activo por la Reserva Federal [Banco Central de EE.UU]. El título resultante es remitido al prestamista original. Este puede decidir si retener el instrumento en su cartera o venderlo a los mercados de capitales.”
Fannie Mae garantiza el repago de los instrumentos, el cual proviene de las cuotas que pagan quienes solicitaron el crédito hipotecario original.

La opinión del autor es independiente.
Sin consejo alguno respecto a las compañías mencionadas.

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